法拍房无法腾退如何上诉（法拍房强制腾退的程序）

在购买法拍房前一定要注意房屋的拍卖公告，看清楚房屋的腾退、迁出、接收等事项是由法院强制执行，还是由买受人自行解决。今天就来看看法拍房无法腾退如何上诉，法拍房强制腾退的程序是什么。

法拍房无法腾退如何上诉

正常来说，在拍卖公告中，房屋是否存在被执行人居住，是否存在腾退困难的情况都会加以说明。竞拍成功后，如果出现房屋被占用的情况，法院不负责清退，需要买受人自行来处理。

法拍房无法腾退主要有两个原因，一个是长期租赁，一个是居住权。

买卖不破租赁

《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如果法拍房有租约，那么购房者并没有权利要求租户搬离，须等租户自己搬离才能入住。

居住权

“居住权”是《民法典》中新增亮点之一，指房屋的权利人为了满足特定自然人生活居住的需要，居住人按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。

根据2021年12月6日实施的《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》第18条规定：“拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明‘不负责腾退交付’等信息。”但是，对于有权占用的情形如处于租期内或已登记居住权的法拍房，目前没有明确规定法院将在租期或居住权期限届满时负责腾退。王佳红进一步表示，在司法实践中，本着“善意执行”的理念，建议尽量考虑被执行人的生活状况，在协商不成的情况下再予以腾退。

根据法律规定，法院拍卖当事人的财产，拍卖前租户应当向法院提交租约证明，倘若在拍卖前无法提供却在拍卖后声称自己是租户并和业主签订了租约合同，其再提交租约证明，法院有权不支持。

另外一些长达十多年的租约合同、一次性付清多年租金等不符合常理的租约合同，也不一定能得到法院的认可，这些情况下都可以向法院申请租约无效。

法拍房强制腾退的程序

法拍房“腾退难”问题，是财产处置工作最后一公里的难点和堵点。被执行人拒不搬离法拍房的行为不仅损害了买受人的权益，也是对法律威严的挑衅。最高人民法院2021年12月21日对外发布《关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》。《意见》第18条规定，人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置,或者不宜采用网络司法拍卖方式处置的除外。各级人民法院不得在最高人民法院司法拍卖网络服务提供者名单库中进一步限定网络司法拍卖平台，不得干预、替代申请执行人进行选择。拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

(1)立案审查，人民法院在接到申请执行书及有关法律文书后，应审查该申请执行是否合法适当。

(2)通知履行，人民法院决定对义务人强制执行时应当先行通知义务人，在规定的期限内自动履行法定义务，否则将强制执行。

(3)准备强制执行，做好执行准备工作，通知相关执行人员，确定执行时间等。

(4)实行强制执行，应当表明身份，出示执法证件和执行根据，执行结束后应将执行情况书面通知申请执行人。