购房合同是否可以办理更名?购房合同更名流程是什么?

来源:法大大发布时间:2017-11-23 00:00:00

 

购房合同是买房的凭证,购房合同更名通常是因为以下几种需求

1、 买房人贷款额度不足,增加买受人以补足贷款额度;事后再去掉其中一个买受人。

2、 买房人因为个人原因,需将房产转给他人,直接更改购房人。

3、 出于共同还款共同拥有产权的目的,在完成购房合同后,需增加买受人。

购房合同更名是相对复杂的过程,我们要提醒的是,如果您的购房合同已经备案,则无法通过更名的方式来满足以上三种需求。

我国法律规定:禁止商品房预购人将所购买的未竣工的预售商品房再行转让。未取得房产证前主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同所载明的预购人不一致的,也不得办理房屋权属登记。

购房合同是否可以办理更名?

按照《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定,预售房商品房未竣工的,预购人不得再行转让。同时,在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋产权证书之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续。

此外,房屋产权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关也不得为其办理房屋权属登记手续。

由此可知,如果购房合同已经进行了备案就不能办理更名手续了。

 我们以下面两种情形来分别说明购房合同更名的流程:

1、 未完成网签和备案

这时如果想完成购房合同更名相对简单,因为不涉及房管部门,仅相当于换一个人和开发商签合同而已。开发商一般都会同意。

2、 已经完成网签并完成备案

这种情况通常已经完成贷款手续,如果一定要办理更名,则需要购房者和开发商协商,征得开发商同意(请注意,这十分重要!),撤销现有购房合同,并和新的购房者签约重新备案。这里需要注意的是,重新备案是否能成功是关键,能否成功需要取决于多种因素,比如新的买受人是否取得购房资格等。

购房合同更名存在哪些风险?

购房合同更名很多时候被当成一种逃避交易税费的房地产交易方式。由于直接变更购房合同在办证时显示的通常是一手房交易,不被征收20%的个税。但这种方式也存在下面几种风险:

1、 办不了产权证

购房合同更名需重新备案,自然也会被重新审核,如果被房管部门发现买卖双方的真实目的是完销售易,则会被拒,从而造成无法备案以致后期产权证书无法正常办理。

2、被征收税费

如果完成更名和备案,在申领产权证明环节也有可能面临被征税的可能,此时风险主要在卖方。不少人选择合同更名都是为了逃税,但即使合同已经办理更名,在申领产权证明环节也可能被发现真实目的,这时出售方可能就会被征税。

3、合同无效

如果任何一方反悔,合同就有可能被认定为是逃避税费而无效。

此外,大部分城市都允许直系亲属之间的增加或者减少购房合同姓名,但一般只有一次机会。这种情况也需要征得开发商同意,然后提交买受人自己、配偶及需变更者自己、配偶的身份证明和申请材料,并由开发商在线提交更名需求。较后,房管部门审查后决定是否批准更名需求。