房东不履行维修义务，我能拒付租金吗？

当今社会，租房成为很多新市民在大城市的第一落脚点，而房屋维修，可能是很多租客的必经一课。在房屋租赁合同纠纷中，若租赁合同并无明确约定，则一般由出租人承担房屋的维修义务。在租赁期内，出租人在接到维修通知后，选择拒绝维修，承租人可否以此为由拒绝支付租金呢?

案情回顾

2018年6月，出租人王某与承租人张某签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2018年8月至2022年8月。

关于房屋其他费用，租赁期内，王某应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，张某发现该房屋及其附属设备由损坏或故障时，应及时通知王某维修。王某应在接到张某通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，张某可代为维修，费用由王某承担。

关于合同解除，张某不支付或者不按照约定支付租金达10日的，王某有权单方解除合同，收回该房屋，并对屋内物品有处置的权力。合同签订后，张某向王某支付了押金并将租金交纳至2021年5月。

时间转至2020年，张某向王某告知，租赁房屋中央空调出现了问题，双方协商之后由张某联系物业进行了维修，并由王某支付了相关维修费用。

2021年4月，张某向王某提出，租赁房屋室内大型中央空调压缩机已经报废，以及多处嵌入式空调控制面板失灵和脱落，要求王某更换新空调。王某表示之后准备将房屋出售，故不同意更换新空调，张某即以此为由拒绝交纳后续租金，双方因此产生争议，诉至法院。王某要求解除合同，并由张某支付拖欠的租金与违约金，张某则反诉要求继续履行合同以及由张某更换空调并免除空调更换之前的租金。

法院判决

一审法院认为，房屋及其附属设备由损坏或故障时，承租人应及时通知出租人维修。出租人逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担，空调损坏不能构成承租人拒不支付租金的理由，承租人以此为由拒不支付后续租金构成根本违约，故判决解除了合同，并要求张某腾房并支付租金及房屋占有使用费。一审判决后，张某不服提出上诉。

二审法院认为，根据合同约定，在租赁期内，房主王某确对租赁房屋及附属设施具有维修义务，而王某在本案中存在怠于履行维修义务的情况，且空调损坏亦确会在一定程度上影响张某的生活居住环境，但张某以此为由拒绝支付后续租金亦依据不足。

考虑到双方此前在合同履行过程中并不存在争议，合同履行状况良好，而合同剩余租赁期限较长，解除合同对双方都有损失，并非最具有经济利益的选择，故二审法院通过向双方明法析理，最终促成双方达成了调解协议，双方继续履行合同，由张某自行购买立式空调使用过渡，王某同意在合同到期后给予张某一定数额的空调补偿款，并对张某后续租金进行了一定程度的减免，双方争议圆满解决。

法官说法

根据《民法典》第七百一十二条、七百一十三条，双方在合同中对房屋维修义务并无专门约定的情况下，一般由出租人承担房屋的维修义务。在租赁期内，房屋及设施出现问题需要维修时，承租人向出租人提出维修要求，接到维修通知后，出租人应在合理的期限内进行维修。

如果出租人拒绝维修或不能在合理的期限内进行维修，承租人应该自行修理，由此支出的费用应由出租人负担，承租人有权要求出租人偿还或者从租金中扣除，但不得以出租人未履行维修义务为由拒绝支付房屋租金，否则仍构成违约。

支付房屋租金是承租人的主合同义务，而维修义务是出租人的瑕疵担保义务，属于附随义务。一般而言，二者之间不构成对待给付关系，亦不足以产生同时履行抗辩权。仅在特定情形下，出租人未履行维修义务，承租人亦无法自行维修或采取替代维修方案，且导致租赁房屋无法满足基本生活使用需求，房屋租赁合同目的不达的情况下，承租人可以此为由要求提前解除租赁合同。

法官提示，由于房屋租赁合同是一个继续性合同，在长时间的履行过程中，房屋内附属设施出现故障或损坏在所难免，为了减少争议，建议双方在签订合同之时均应到场实地检查并记录租赁房屋及附属设施的实际状况，而承租人在房屋使用过程中，如出现物品损坏等使用瑕疵时，亦应及时通过视频、照片等方式记录物品损坏状态，并与出租人积极沟通，及时提出维修申请。若出租人未及时回应，可先自行维修并保留好维修费用支出相关票据，以待将来与出租人沟通租金抵扣或费用偿还等事宜，不建议承租人采取拒不交纳下期租金或自行搬离的方式加以应对。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第七百一十三条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

来源：北京三中院

文字：杨俊逸

编辑：组宣处