土地、房屋租赁合同风险防范

本次普法主要有四部分内容：

一、租赁合同的主要条款

二、租赁合同风险点

三、土地租赁合同常见风险

四、房屋租赁合同风险防范

01 租赁合同的主要条款

租赁合同中需要重点关注四个方面：

一是合同主体，要审查出租人的资格，出租人是产权人或有转租权人，或是产权人授权出租人出租房屋，一定要明确出租人身份，审查房产证原件，如是产权人授权出租需要审查授权委托书，如是转租要审查原承租合同(重点看是否有转租权)，确认出租人的身份是合同履行的重要保障；

二是房屋状况，房屋的坐落位置、面积、结构、附属设施、家具、家电、装修设施及状况，水电燃气等初始数据，各个房屋钥匙、防盗门钥匙交接情况；

三是租金支付，收款帐户写在租赁合同中，租金支付方式，月付、季付、半年付、年付，每次支付租金的上限不超过三个月房租，避免使用租金贷，押金收取一个月房租，不用出具押金条，在合同条款中载明即可，每次给出租人转账注明房屋租金字样；

四是物件维修，《民法典》第七百一十二条至七百一十五条规定了出租人与承租人对租赁物的维修、保管等责任分担，以及处理租赁物的事前同意规定。

02 租赁合同风险点

在签订租赁合同时，需要着重关注以下风险点：

一是房主与租户的权责，如对于按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任，同时，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，承担赔偿责任，但是，承租人对于下雨房屋漏水、刮风砸破、水管老化破裂漏水等不承担责任，但要及时通知房东、留证据；

二是房屋的转租与代理，《民法典》第七百一十六条至七百一十八条规定了租赁物的转租必须经过出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人转租的，需要在六个月内提出异议，若未提，则视为同意；

三是违约责任的承担，租户或房东提前解除合同的，违约金的承担及计算方式需要在合同中约定，以免日后出现纠纷。

03 土地租赁合同常见风险

土地租赁与房屋租赁相比，更为严苛：

一是国有土地禁止买卖，根据我国法律规定，土地属于国家所有，只可以承租不可以买卖，个人之间禁止以任何形式转让土地所有权；

二是土地租赁期限亦有规定，我国法律规定耕地的承包期为三十年；草地的承包期为三十年至五十年、林地的承包期为三十年至七十年，超过规定期限的，可能导致合同无效；

三是需审查土地使用权问题，土地租赁合同应当认真审查出租人是否拥有土地的使用权，是否属于转租，是否将土地抵押，对于需要办理登记手续的，尽快办理相应的手续，出租方注意审查承租方租赁土地的用途，农业用途的土地一般不能用于其他非农建设。

04 房屋租赁合同风险防范

在实际的房屋租赁中，需要关注以下内容：

一是房屋概况，租赁房屋的位置、面积、是否设定抵押权、居住权，权属是否清晰，是否属于自有房产等均需了解清楚，同时，必要时需要提前关注房屋的平面图，是否存在影响正常居住的因素，建议在合同生效前查看房屋情况，若无问题后正式缴纳相应的费用，避免出现入住后发现不符合居住条件的情况出现；

二是租期约定，若考虑长期租赁，则至少签订两年的租赁期间，此租赁期间内租金水平保持不变，若不确定是否长期租赁，可约定租赁期为一年，租赁期届满双方若均无异议则可续期，同时应当约定每年租金上涨的比例问题(不超过5%为宜)；

三是费用支付，租金一般年付，在出租方未强烈要求时不建议支付押金，以免在退租时发生纠纷，此外，应当明确费用是否包含物业费、水电费、宽带费、燃气费、有线电视费等费用，需明确缴纳主体；

四是设备设施，应当对房屋现状、装修情况、水电费、物业费等一般费用的缴纳情况作出明确说明，建议对房屋现有设施设备进行登记，注明数量、品牌、规格型号等内容，由双方确认并确认。

来源：北京石景山法院