二手房交易过户流程有哪些

二手房交易过户流程有哪些

由于新房房价过高，二手房相对来说价格有优势之外，二手房一般还配备了基本的装修，很多人都比较倾向购买二手房。然而跟购买新房一样，购买二手房交易流程很繁琐，一个不留神就容易诱发购房合同纠纷。为了减少不必要的纠纷以及降低风险，今天我们来聊聊二手房交易过户基本的流程。

一、买家通过中介或网站了解房源

如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。

二、买家进行房产实地考察

1、房屋自身建筑情况

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

2、房屋周边状况

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

3、其他个人考虑的因素

如家里有小孩，考虑是否有学区房，离学校的距离等。

三、房屋产权调查

1、看房产证（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了~~）。看以下几点：

（1）有没有房产证。没有的直接PASS

没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗？）

除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。

（2）看房主是谁

卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。

有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

（3）看房屋有没正在贷款

有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。

2、看土地证

我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。

还有国人都懂的70年年限，如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没70岁），要搞清楚怎么搞......怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去......

3、去房管局核实以上情况

卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。

顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

再顺便问问70岁的房子怎么搞。

4、看房子是否在租

原房主A，2014年1月把房子租给一个住户B，租期2年，就是租到2015年12月。如果买家2014年4月30日和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下，住户B不让你进，他且住着呢。你拿着房产证有权赶他么？他就是不搬走?他有权利吗？有！因为我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！

5、近期是否会拆迁

如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。不知道武汉怎么样，如果武汉拆迁，房主会亏，就要先了解清楚。

四、二手房过户交易前注意事项

1、看二手房的物管费用是否拖欠：

有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？

（1）水费。

要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

（2）电费。

不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？带个看的懂的哥们一起看房。

（3）煤气费。

同上，这些都要办好过户。北方好像还有暖气费，我们没有，就写一起了。

（4）电话、宽带、有线电视等。

一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。

（5）物业相关费用。

去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。

2、注意迁移户口问题。

有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。

因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

五、签二手房交易合同

1、房屋买卖合同的建立：

房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。

2、约定付房款：

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？

3、确定交房细节：

（1）交房的时间和条件。

时间好办，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。

（2）物业费、水电费等

上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。

（3）过户：

   ①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

   ②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。

前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。

   ③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。

   ④户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。

4、明确违约责任：

这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点：

（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）

（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

六、二手房交易手续

1、办理过户

交易双方共同向房产交易管理部门提出申请，然后管理部门查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。      

2、立契

相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

3、缴纳税费

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。

4、办理产权转移过户手续

产权变更登记完成后，交易材料移送到发证部门，购房者凭领取房屋权证通知单到发证部门申领新的产权证。

5、银行贷款

签订完房屋买卖合同后，买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋权证后，银行将贷款一次性发放。

6、打余款完成交易

购房者领取房屋权证、付清房款，售房者交付房屋并结清物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。