农村房屋买卖合同效力怎么认定

　　随着城市环境的恶化，空气污染加重，大家更愿意到农村居住，农场房屋买卖也变得很抢手。什么样的农村房屋才是有效的？农村房屋买卖合同效力应当怎么认定？这些问题都是很多人在农村房屋买卖过程中所困惑的问题。接下来就由法大大来解答吧！

　　一、农村房屋买卖如何有效？

　　根据我国《土地管理法》等法律法规的规定，农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件：

　　1、购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

　　2、售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。

　　3、购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。

　　4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。

　　二、农村房屋买卖合同效力怎么认定？

　　根据司法实践，农村房屋买卖合同并非都认定为有效或无效，而应按照具体情况具体分析。那么，农村房屋买卖合同效力怎么认定呢？

　　1、对于转让给城镇居民的合同应认定为无效合同

　　我国《物权法》第一百五十三条规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，而我国土地管理法及其管理条例等也对宅基地使用权规定了禁止转让。此外，国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。因此，从有关规定来看，转让给城镇居民的合同违反禁止性规定，应当认定为无效合同。

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