买69平公寓37平是公摊，公摊面积多少算合理？

近日，

#女子买69平公寓37平是公摊#

话题引发关注。

据报道，

姬女士2020年在陕西西安某小区

购买了一套商业公寓，

公摊面积的比例超过了50%。

销售人员表示，

该公寓的公摊率确实达到了50%，

但是单价低，舒适度高。

该楼盘五证齐全，

规划都是经过政府部门审批的，

公摊没有问题，

符合国家规定。

一石激起千层浪，

该事件再次引起公众

关于公摊面积的讨论。

公摊面积多少算合理?

公摊面积能不能取消?

发现公摊面积不合理，

有哪些维权方式?

针对网友关心的问题，《法治日报》律师专家库成员、陕西省法学会工程建设法学研究会副会长、北京市康达(西安)律师事务所高级合伙人郭杨带来专业解读!

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什么是公摊面积?

如何计算?

公摊面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，一般由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

根据《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)规定了公摊面积的计算公式，即公摊面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数，公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和(套内建筑面积之和=套内使用面积+墙体面积+阳台面积)。

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公摊面积多少算合理?

国家对此有无规定?

原建设部1995年《关于印发〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉(试行)的通知》规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。但目前我国法律法规均未直接规定公摊面积应控制在哪一区间范围内属“合理的公摊面积”。正因如此，公摊面积的大小往往由开发商决定，目前市场上公认的住宅公摊标准大概是：7层以下：7%-12%;7层至11层：10%-16%;12层至33层：14%-24%;别墅类：1%-8%;当前新房市场最为常见的电梯公寓(如100米高度，33层左右)，公摊率一般为30%左右。50%以上的公摊比例显然已超过市场合理比例，不具有广泛接受度，但因公摊面积的占比没有明文规定，难言违法，除非开发商存在混淆概念、虚假宣传、隐瞒套内面积等情况。

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公摊面积能不能取消?

签购房合同时应注意哪些信息?

首先，因公共空间在物理上不可能取消，故“取消公摊”并非其字面意思。“公摊问题”的本质在于选择使用建筑面积或者使用室内面积计价。使用建筑面积计价，单价相较便宜;使用套内面积计价，单价可能上涨，同时开发商为节约成本会缩减公共服务支出，将会产生较大的影响。也就是说，每一套房的总价都是一样的，按照套内面积计价的优势并非降低房屋总价，而是让购房者对自己花钱所购买的房屋面积有更清晰的了解，避免因公摊导致的“糊涂账”。

其次，《商品房销售管理办法》《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)等已赋予公摊合法性，在立法角度上取消公摊较为困难。建议购房者在签订购房合同时，注意合同是否载明公摊面积、范围，明确公摊面积后续产生收益的处分问题，并根据政策细化买卖合同的条款等。

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如果购房者在收房时

发现公摊面积不合理，

有哪些维权方式?

能否获得赔偿?

若购房者认为公摊面积不合理，可以找开发商协商处理赔偿方案，也可以向房地产行政主管部门反映，必要时可向法院提起诉讼。根据《商品房销售管理办法》的有关规定，公摊面积不合理导致面积误差比超过3%时，可以要求退房或者要求开发商返还房价款，3%以内部分原价返还，超出3%部分双倍返还。购房者在收房时发现公摊面积与购房合同中的约定不一致，可以要求开发商承担赔偿损失的违约责任;而如果公摊面积与购房合同中的约定一致，购房者因疏忽没有注意到公摊面积不合理，则有可能无法获得赔偿。

作者|罗聪冉

来源|法治日报

编辑|宋胜男 李金凤 岳铼