定金双倍返还和违约金的规定（可否并用）

来源：临沭法院发布时间：2023-05-18 14:04:14

签完房屋买卖合同，买方也已支付定金，房主却反悔了，买方诉至法院，同时主张违约金和双倍返还定金，法院怎么判?

案件详情

2020年7月，解某与王某签订《房屋买卖合同书》，合同约定：乙方解某购买甲方王某所有的房产一套，房产成交价为69.5万元，合同签订当日由乙方支付1.5万元购房定金，某房产中介公司作为丙方提供居间服务，代为保管定金及购房款。合同还约定，合同签订后，任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费用。若甲方违约双倍返还给乙方购房定金，并按照总房价的20%向乙方支付违约金;若乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金，佣金费从已交定金中优先扣除，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。

合同签订当日，解某支付了1.5万元购房定金，由房产中介公司代收。后王某因未与其配偶就案涉房屋的出售事宜达成一致意见，决定不再出售该房屋。解某经与王某确认其不再出售案涉房屋后，遂以王某违约为由将其诉至法院。

定金双倍返还和违约金的规定（可否并用）

法院审理

法院经审理认为，双方当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

《房屋买卖合同书》作为签约各方的真实意思表示，合法有效，签约方应当依约履行各自的合同义务。合同签订后，解某依约交纳1.5万元定金，王某后又决定不再出卖房屋，致使合同目的不能实现，其行为构成违约。关于定金和违约金，定金由房产中介公司代收的行为并不影响解某已向王某交付定金的事实，而违约金的性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，约定违约金不应过分高于造成的损失，考虑到王某从签订合同到表示不再出卖房屋的时间较短、目前二手房销售市场的实际情况，且解某也未举证证明因王某违约造成的损失，法院认为由王某向解某双倍返还定金为宜。最终，法院依法判决解除解某与王某签订的《房屋买卖合同书》，并由王某双倍返还解某购房定金3万元。

该判决现已生效。

法官说法

定金是当事人约定的，为保证债权的实现，由一方在履行前预先向对方给付的一定数量的货币或者其他替代物。合同中的定金条款通过对违约方适用定金罚则起到合同担保作用，可以督促合同双方自觉履行合同义务，而且定金的交付本身也可以视为合同成立的证据。但需要注意的是，合同同时约定定金和违约金的，定金条款和违约金条款不能同时适用，一方违约时，对方可以选择适用定金或者违约金条款。

本案中，合同约定的条款对双方具有法律约束力，买卖双方均应恪守诚信原则，按照合同约定如约履行己方义务。解某依约交付定金后，王某又反悔表示不再出卖房产，其行为构成违约，由于定金条款和违约金条款不能同时适用，综合考虑案情后法院遂判令王某双倍返还解某购房定金。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。